Segundo dados recentes, provavelmente motivado pelo crescimento do mercado imobiliário nos últimos anos e a entrega de novos empreendimentos, o seguro para condomínio seria um dos ramos com maior demanda no ano de 2023¹, tanto no que se refere a contratação (aumento de 32,5% na arrecadação) como indenizações pagas (aumento de 17,3% ).²
A sua obrigatoriedade de contratação está prevista no Código Civil, em seu artigo 1.346³, o qual exige que, por meio das cotas condominiais (despesa ordinária), se protejam a estrutura e as áreas comuns contra riscos de incêndio ou destruição, seja ela total ou parcial. Anteriormente, a Lei de Condomínio (Lei nº 4.591/1964), em seus artigos 13 e seguintes, já dispunha sobre esse seguro, que visa resguardar a edificação (a sua estrutura e as áreas comuns), e a necessidade de sua contratação dentro do prazo de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se” para condomínio comercial, residencial ou misto, seja ele vertical ou horizontal.
Assim, a lei exige a contratação da cobertura básica, mas há uma busca crescente por proteções extras, motivada pelas particularidades de cada condomínio e responsabilidades assumidas em cada um deles, sendo que, basicamente, esse seguro cobriria incêndio, queda de raio, explosão, fumaça, queda de aeronaves⁴ (na maioria das vezes, chamada de básica simples), danos à estrutura física (pisos, tubulação hidráulica e elétrica, parede, pintura e acabamento), desmoronamento, vendaval, furacão, ciclone, tornado, granizo, impacto de veículos (básica ampla), tendo como coberturas adicionais responsabilidade civil do condomínio e do síndico, danos elétricos, roubo de bens de propriedade do condomínio, além de quebra de vidros e a inclusão de prestadores de serviços pontuais.⁵
De qualquer forma, ficam excluídos aqueles decorrentes de risco de engenharia (defeitos preexistentes e falhas na construção) e bens dos condôminos, este último objeto do seguro residencial da unidade individual, posto que o seguro condominial não cobre o interior dos apartamentos ou casas (unidades autônomas), mas apenas a parte estrutural das unidades.
Assim, quanto ao seguro residencial, apesar da aparente semelhança, como apontado acima, não se confundem. O grande diferencial entre eles é que o seguro residencial protege, não só os danos físicos estruturais da unidade autônoma (no caso de casas), como os bens em seu interior e os danos causados pelo condômino frente aos demais condôminos ou do próprio condomínio como um todo (responsabilidade civil), sendo de contratação não obrigatória, ao contrário do seguro condominial.
Além disso, esse seguro não pode ser confundido com o seguro habitacional, também de contratação obrigatória, o qual está atrelado ao financiamento de um imóvel, visando proteger o imóvel adquirido com o financiamento contra danos físicos (DFI), além da cobertura de morte e invalidez do comprador (MIP), visto que o seguro condominial se destina à construção já pronta e deve ser contratado (e renovado) pelo síndico, sob sua responsabilidade (perdas e danos), por abranger a estrutura do condomínio e suas áreas comuns.
Em outras palavras, no que se refere a proteção do imóvel, o seguro habitacional tem por objeto segurado o bem dado como garantia do empréstimo, no caso a unidade autônoma do condomínio, enquanto o seguro condominial visa garantir a edificação (estrutura como um todo) e as áreas comuns, motivo pelo qual, quando se trata de condomínio horizontal não abrange as casas, e quando se trata do vertical apenas as paredes estruturais dos apartamentos, mas não o interior dessas unidades autônomas.
Nós, da Carvalho Nishida, sabemos da importância de distinguir cada um desses seguros e o objeto segurado de cada um deles, tendo em vista a responsabilidade assumida pela seguradora e o prêmio correspondente, assim como qual seguro, ou seguradora, ficará responsável por uma possível indenização em caso de prejuízos sofridos pelo condomínio ou pelos condôminos.
3 Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
4 https://www.revistaapolice.com.br/2020/08/lei-4-591-garante-seguranca-dos-condominios/